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南京市住宅物业管理条例全文(2016)征求意见

时间:2015-08-28 浏览次数:920

南京市人大常委会已于8月下旬初次审议《南京市住宅物业管理条例(2016)》,将于2015年10月二次审议该条例草案。为了更好地修改完善条例草案,现将条例草案文本全文公布,欢迎社会各界提出修改意见和建议。请将修改意见和建议于2015年9月底前反馈给我们。

  南京市住宅物业管理条例全文(2016)(草案)

  第一章 总 则

  第一条         为了规范住宅物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条         本市行政区域内的住宅物业管理及其监督活动,适用本条例。

  本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条         市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织,将物业管理工作纳入城市治理工作体系,建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

  第四条         市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的统一监督管理,区物业管理行政主管部门按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

  住房和城乡建设、规划、民政、城市管理、公安、特种设备安全监督、价格、人防、环境保护等行政主管部门按照各自职责,做好物业管理相关工作。

  街道办事处(镇人民政府)按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

  社区居(村)民委员会应当协助和配合街道办事处(镇人民政府)开展物业管理相关工作。

  第五条         本市建立物业管理区域违法行为实名投诉登记、限时回复制度,市人民政府应当明确投诉登记事项、投诉办理程序以及实名投诉保密制度等。

  各行政主管部门应当在物业管理区域内显着位置公布投诉受理方式,按职能分工履行职责,及时受理业主和相关单位的投诉,依法调查处理违法违规行为。

  业主、业主委员会、社区居(村)民委员会和物业服务企业等相关单位和个人有权对物业管理区域内的违法违规行为投诉举报。

  第六条        本市建立物业服务第三方顾问与评估制度。物业管理行政主管部门、业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方顾问与评估机构,开展物业管理区域划分、业主自治活动、物业项目交接和查验、物业项目招标投标、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

  物业服务第三方顾问与评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,不得出具带有虚假内容、误导性陈述或重大遗漏的评估报告。

  物业服务第三方顾问与评估制度的实施办法由市物业管理行政主管部门制定,报市人民政府批准。

  第七条         街道办事处(镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安机关、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调处理物业管理活动中出现的业主自治、物业移交、社区共建等重大物业管理事项。

  第八条         物业管理行业协会应当加强行业自律管理,促进诚信经营;加强物业服务企业从业人员培训,提高物业服务水平;定期发布物业服务市场信息,调处行业内部争议,维护物业服务企业的合法权益。

  鼓励物业服务企业、从事物业管理研究的专家和物业管理相关专业技术人员加入物业管理行业协会。

  第二章 物业管理区域

  第九条         物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围,综合考虑物业共用设施设备、社区建设等因素划分。

  有下列情形之一的,在规划设计时可以划定为不同的物业管理区域:

  (一)被城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇公共水体等分割成若干组团的;

  (二)可以明显区分为住宅、商业等不同物业管理形态的;

  (三)配套设施设备能够分割、独立使用,可以划定为不同组团的。

  分期开发建设或者二个以上建设单位共同开发建设的住宅小区,配套设施设备无法分割、独立使用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  第十条         建设单位在向规划行政主管部门办理规划许可手续时,应当依据本条例第九条规定,提出物业管理区域划定方案。规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时,应当听取物业管理行政主管部门的区域划分意见。

  第十一条        新建住宅物业出售前,建设单位应当向物业所在地的区物业管理行政主管部门办理物业管理区域备案,提供下列材料:

  (一)项目国有土地使用权出让合同(宗地出让合同);

  (二)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证(规划条件和规划核实相关资料);

  (三)物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途,以及除专有部分外共有部分的情况;

  (四)经规划核准的物业管理区域平面图、地理位置、四至界限及建筑物总面积;

  (五)法律、法规规定需要提供的其他材料。

  第十二条        建设单位应当将下列材料在商品房买卖合同及临时管理规约中明示:

  (一)前期物业管理招标投标备案表;

  (二)物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途,以及除专有部分外共有部分的情况;

  (三)物业管理区域平面图、地理位置、四至界限及建筑物总面积;

  (四)地下室、底层架空层、天台等共用部位的面积及权属;

  (五)物业服务用房(含业主委员会议事活动用房)的面积和位置;

  (六)共用设施设备名称、用途及权属;

  (七)其他需要明示的场所和设施设备。

  第十三条        已划定物业管理区域并实施物业管理但未备案的住宅小区,物业服务企业应当向物业所在地的区物业管理行政主管部门备案,并提供第十一条第二至四项规定的材料。物业服务企业无法提供的,应当书面报告物业管理区域地理位置、四至界限、建筑物总面积、物业管理区域内专有部分的数量,以及除专有部分外共有部分的情况。

  物业服务企业应当将已备案的物业管理区域向全体业主公告。

  已投入使用但尚未划分物业管理区域的,由区物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域。

  第十四条        物业管理区域需要分立或合并的,应当形成区域调整方案,对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定。

  需要分立的,应当分别经拟新设立的物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意;需要合并的,应当分别经原物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。

  物业管理区域调整后,应当重新办理备案手续。

  第三章 业主大会与业主委员会

  第十五条        业主应当依据法律、法规、业主大会议事规则、临时管理规约或者管理规约等,以实名方式参加业主自治活动,行使权利,履行义务。

  业主大会议事规则、临时管理规约或者管理规约,应当对业主参加自治活动的方式、违反共同约定的责任、自治活动争议处理办法作出约定。

  第十六条        业主大会根据物业管理区域的划定成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。

  业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利,依法履行职责。

  业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

  业主人数较少,经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

  业主户数超过三百户的住宅小区,可以设立业主代表大会,履行业主大会议事规则规定的职责。业主可以列席业主代表大会会议。

  业主大会或者业主代表大会通过的决定对全体业主具有约束力。

  第十七条        符合首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)成立条件的,建设单位应当依法报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

  首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担。建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前,将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处(镇人民政府)设立的专用账户,供业主大会筹备组使用。

  首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主监督。筹备经费的结余部分应当纳入住宅专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

  第十八条        符合成立业主大会条件的,街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。

  筹备组人数应当为五至十三人单数。筹备组可以由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、建设单位、公安机关、城市管理行政主管部门、司法所、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任。业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生,业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

  筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定,并事先告知全体业主。筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内显着位置予以书面公告。

  筹备组正式开展筹备工作前,街道办事处(镇人民政府)应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。

  第十九条        筹备组成员应当符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力,无犯罪记录;

  (二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;

  (三)不得有索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为。

  筹备组中的业主成员还应当履行及时交纳物业服务费用、住宅专项维修资金等义务,不得有违规装修、损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等不当使用物业的行为;且本人及其配偶、直系亲属未在本住宅小区开发建设单位任职。

  第二十条        筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作,并召开首次业主大会会议:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

  (二)拟订业主大会议事规则和管理规约草案,其中议事规则草案中应当明确是否设立业主代表、业主监事会,拟订业主小组划分方案草案;

  (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

  (五)确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案;

  (六)召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

  前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显着位置公告,公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的,应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见。筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复异议人。

  业主大会成立及业主委员会选举完成后,筹备组自动解散。筹备组未在九十日内完成前款所述筹备工作的,由街道办事处(镇人民政府)书面公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议的,诉讼、复议期间不包含在筹备期限内。

  第二十一条        划定为一个物业管理区域的分期开发建设的住宅小区项目,先期开发部分符合业主大会成立法定条件的,可以成立业主大会、选举产生业主委员会,首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

  第二十二条        设立业主小组,成立业主代表大会的,应当在业主大会议事规则中明确业主小组、业主代表大会的职责范围、工作规范等事项。

  同一物业管理区域内有二幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

  第二十三条        业主小组议事由该小组推选产生的业主代表主持。业主小组范围内的全体业主推选本小组出席业主大会会议的业主代表,共同讨论决定本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项。

  业主小组做出的决定应当符合业主大会议事规则、管理规约的规定,并在做出决定后七日内告知业主委员会。

  第二十四条        业主小组推选业主代表,应当经本小组专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主代表应当为本业主小组内的业主,其资格条件、任期等参照业主委员会委员设置条件,在业主大会议事规则中规定。业主代表资格终止的,应当在七日内将其受业主小组、业主委员会或业主大会委托保管的相关资料移交给业主委员会。

  第二十五条        业主代表履行下列职责:

  (一)在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见,出席业主大会会议;

  (二)组织开展本条例第二十三条规定的业主小组议事权限所确定的活动,并将结果告知业主委员会;

  (三)告知业主委员会本小组业主的有关意见和建议;

  (四)建立本小组工作档案;

  (五)业主大会议事规则规定的其他职责。

  第二十六条        业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人或者单位业主委托的自然人。

  业主委员会委员由业主大会选举产生。业主委员会设主任一名。

  业主有违反业主大会议事规则、临时管理规约、管理规约的,或者有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员,已担任业主委员会委员的,应当按照业主大会议事规则,由业主委员会终止其职务并予以公示:

  (一)不具有完全民事行为能力的;

  (二)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的物业服务企业有利害关系的;

  (三)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的;

  (四)未按照规定交纳物业服务费和住宅专项维修资金等相关费用的;

  (五)违反临时管理规约、管理规约或者有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋的;

  (六)牟取妨碍公正履行职务的其他利益的;

  (七)有严重不良信用记录或者犯罪记录的;

  (八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

  第二十七条        召开业主大会、业主委员会会议,应当于会议召开前七日内将会议内容函告社区居(村)民委员会,听取社区居(村)民委员会的建议。业主大会、业主委员会作出的决定应当及时告知社区居(村)民委员会。

  业主大会自首次业主大会会议审议通过业主大会议事规则和管理规约之日起成立。

  业主大会成立并选举产生业主委员会后,业主委员会应当依法向街道办事处(镇人民政府)备案。

  备案材料齐全的,街道办事处(镇人民政府)应当在五个工作日内出具书面备案证明,并在备案后七个工作日内将备案材料抄送区物业管理行政主管部门及公安机关、社区居(村)民委员会;备案材料不齐全的,街道办事处(镇人民政府)应当书面告知须补齐的材料;备案材料齐全但存在争议的,街道办事处(镇人民政府)可以暂不出具备案证明,但应当书面说明暂不予备案的理由。

  业主大会成立后,可以到区民政行政主管部门备案登记,领取备案证书。

  业主大会经民政行政主管部门备案的,首次业主大会会议的召开之日为其成立之日;依法成立的业主委员会,以其选举产生之日为成立日期。

  第二十八条        业主委员会履行下列职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议;

  (二)召集业主大会会议,定期书面向业主大会报告业主委员会行使职权的情况并在物业管理区域向全体业主公布,接受业主质询;

  (三)根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业管理活动中的相关问题;

  (五)督促业主、物业使用人遵守管理规约,交纳物业服务费及其他相关费用,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (六)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

  (七)根据管理规约和业主大会议事规则,决定共用部位、共用设备设施的经营方式,管理、使用并公布经营收益情况;

  (八)配合街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、公安机关等做好住宅物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;

  (九)法律、法规规定或业主大会赋予的其他职责。

  未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,在新一届业主委员会产生之前,在物业所在地的街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会的指导、帮助下,根据业主大会议事规则召开业主大会会议,选举产生业主委员会或者增补业主委员会委员。业主委员会选举产生后或者业主委员会委员增补完毕,街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会应当终止行使本款规定的职责。

  第二十九条        业主委员会任期届满三个月前,应当书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。

  街道办事处(镇人民政府)应当参照本条例第十九条和第二十条的规定成立换届改选小组,组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

  换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业,以及除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项,组织召开业主大会会议。

  第三十条        上一届业主委员会应当在新一届业主委员会选举产生之日起七日内,将其使用、保管的所有文书、财物、印章移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

  不按时移交的,街道办事处(镇人民政府)和物业所在地的区物业管理行政主管部门应当责令其限期移交;拒不移交的,经新一届业主委员会请求,辖区内的公安机关应当给予协助。

  第三十一条        业主大会会议、业主小组议事表决可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式实行记名投票。

  业主代表出席业主大会会议、业主委员会委员出席业主委员会会议不得委托他人。

  一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的,应当自行确定一名投票人。

  本市建立业主决策电子投票系统,由市物业管理行政主管部门负责建设及维护。

  第三十二条        业主大会应当综合考虑物业管理区域规模、物业服务费标准、业主人数等因素,在管理规约、业主大会议事规则中确定业主大会、业主委员会日常工作经费预算。该经费由全体业主负担或者由业主大会在管理规约或业主大会议事规则中约定。

  业主大会可以根据工作需要设立业主监事会,聘请业主委员会秘书。具体产生办法、工作职责、所需经费在管理规约、业主大会议事规则中约定。

  业主委员会应当将业主大会、业主委员会日常工作经费预算及使用情况,至少每半年在物业管理区域公告一次,接受业主监督。

  第三十三条        住宅小区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责:

  (一)不具备成立业主大会条件的;

  (二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地的区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的。

  列入当地老旧住宅小区物业管理年度实施计划且满足前款第二项条件的,或者保障性住房具备前款规定情形之一的,街道办事处(镇人民政府)应当及时组织成立物业管理委员会。

  第三十四条        物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立,由业主以及街道办事处(镇人民政府)、公安机关、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。

  物业管理委员会人数应当为九到十三人的单数,其中业主成员应当不少于百分之六十,由街道办事处(镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例第二十六条的规定。

  物业管理委员会应当将成员名单在物业管理区域内显着位置予以书面公告。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

  第三十五条        物业管理委员会应当依法履行职责,依据法律、法规关于召开业主大会会议的规定,就小区共同管理事项征求全体业主意见,形成业主共同决定。

  物业管理委员会自业主大会正式成立之日起停止职责,并在七日内与业主大会办理移交手续后解散。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,物业管理委员会签订的物业服务合同终止。

  第三十六条        业主委员会委员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表有下列情形之一的,其职务自行终止,并应当自终止之日起七日内移交其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物:

  (一)丧失本物业管理区域业主身份的;

  (二)以书面形式提出辞职的;

  (三)有本条例第二十六条第三款规定的情形之一的;

  (四)符合管理规约、业主大会议事规则约定的其他资格终止条件的。

  有前款情形之一的,业主委员会、物业管理委员会、业主小组应当在物业管理区域内进行公示,公示时间不得少于七日。

  第三十七条        业主委员会或其他业主大会召集人未能按照业主大会议事规则要求召开业主大会临时会议的,街道办事处(镇人民政府)应当责令限期整改。未整改的,由街道办事处(镇人民政府)指导相关业主召开业主大会临时会议。

  专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向街道办事处(镇人民政府)书面提出撤销申请;认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向区物业管理行政主管部门书面提出撤销申请。

  区物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人。业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,应当责令其限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。

  第四章 前期物业管理

  第三十八条        在业主大会成立,业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之前,前期物业管理由建设单位负责。

  前期物业管理阶段,建设单位应当监督物业服务企业履行前期物业服务合同,承担归集前期物业服务费的义务。

  第三十九条        建设单位依照法律、法规规定的程序通过招标、投标选聘前期物业服务企业,签订前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。

  前期物业服务合同中应当载明下列内容:

  (一)物业服务内容、标准及收费价格、委托代收费事项;

  (二)各分项服务的标准(含人员配置)及费用分项测算;

  (三)分项费用与主要成本变动联动调整的约定;

  (四)服务质量标准及评估方式、违约责任;

  (五)物业服务用房(含业主委员会议事活动用房)的面积和位置;

  (六)共用部位、共用设施设备清册;

  (七)业主共有资金专用账户的设立、查询方式;

  (八)与前期物业服务有关的其他事项。

  第四十条        临时管理规约由建设单位制定,物业买受人在购房时签署。临时管理规约中应当载明下列事项:

  (一)业主向建设单位定期交纳物业服务费的义务;

  (二)业主对房屋使用用途以及出租等规定;

  (三)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;

  (四)建设单位对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法等;

  (五)建设单位更换前期物业服务企业的条件;

  (六)共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;

  (七)与住宅物业管理有关的其他事项。

  第四十一条        建设单位和物业服务企业应当缴纳履约保证金。前期物业服务合同备案前,建设单位和物业服务企业应当设立由街道办事处(镇人民政府)监管的履约保证金共管账户。履约保证金共管账户余额不足首次交存标准的,应当及时补足。

  物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户。物业服务企业应当依据合同约定公布业主共有资金专用账户收支情况,每年不得少于一次。业主大会成立后十五日内,建设单位、物业服务企业撤销业主共有资金专用账户,并将属于业主共有的资金转入业主大会设立的业主共有资金基本账户。

  第四十二条        建设单位负责向业主归集前期物业服务费,也可以在前期物业服务合同中委托物业服务企业归集。

  建设单位委托物业服务企业归集前期物业服务费,业主、物业使用人未按照临时管理规约约定交纳的,物业服务企业可以在建设单位履约保证金中支取相应费用。

  第四十三条        建设单位应当委托第三方顾问与评估机构,对物业服务企业的履约情况进行评估。评估工作每年不得少于一次,结果向全体业主公告。

  经评估物业服务企业不符合履约标准的,应当从履约保证金中提取合同约定额度的资金,转入业主共有资金专用账户。

  第四十四条        新建普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。

  前期物业服务收费需超出政府指导价最高收费标准的,建设单位应当向市价格行政主管部门申请核定,并按照核定的物业服务费标准开展前期物业管理公开招标投标。

  业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的,应当遵循下列程序:

  (一)物业服务企业委托会计事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计,审计报告在物业管理区域内显着位置公示三十日;

  (二)物业服务企业将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显着位置公示三十日,并书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、区价格和物业行政主管部门;

  (三)调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过,表决结果应当在物业管理区域内公示,公示时间不得少于七日。

  业主对物业服务收费标准调整有异议的,可以向物业所在地价格行政管理部门投诉或者依法向人民法院提起诉讼。

  第四十五条        建设单位与物业买受人签订的商品房销售合同应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

  物业服务企业承接物业前,应当与建设单位按照合同约定共同对住宅物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收,可以邀请物业所在地的区物业行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)参加。建设单位应当向物业服务企业移交下列材料:

  (一)规划、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)环境影响评价报告及审批、验收等环境保护资料;

  (三)共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)业主名册;

  (六)物业服务所必需的其他资料。

  未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体期限。

  承接查验后,建设单位应当与物业服务企业共同签订物业承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。

  物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

  第四十六条        物业承接查验的费用,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的,由建设单位承担。

  物业交接后,发现存在隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。

  业主大会成立、选举产生业主委员会的,前期物业服务企业应当向业主委员会备存承接查验相关资料并在物业管理区域内公告。

  第五章 物业管理服务

  第四十七条        本市建立统一的物业管理招标投标平台,为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。

  提倡业主大会通过统一的招标投标平台选聘物业服务企业。

  第四十八条        业主大会或者经业主大会授权的业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同,应当载明下列内容:

  (一)物业服务内容、标准及收费价格、委托代收费事项;

  (二)各分项服务的标准(含人员配置)及费用分项测算;

  (三)分项费用与主要成本变动联动调整的约定;

  (四)服务质量标准及评估方式、违约责任和履约保证措施;

  (五)利用业主共用部位开展经营活动所得收益的核算及分配办法;

  (六)与物业服务有关的其他事项。

  业主大会可以委托第三方顾问与评估机构对物业服务企业履约情况开展评估,并向全体业主公布评估结果。物业服务企业应当配合评估活动。

  第四十九条        物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显着位置公示:

  (一)物业服务企业的资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)电梯、消防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

  (四)公共水电费分摊方式、交纳办法等;

  (五)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项;

  (六)其他应当公示的信息。

  业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复说明。

  第五十条        物业服务企业退出物业管理项目时,应当按照规定和合同约定办理移交手续,并移交下列材料:

  (一)建设单位按照本条例第四十五条规定移交的资料;

  (二)电梯、消防等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;

  (三)物业管理用房、业主共用的场地和设施设备资料;

  (四)物业管理服务期间配置的固定设施设备资料;

  (五)物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料;

  (六)利用共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用、公摊水电缴费记录等资料;

  (七)其他应当移交的资料。

  对拒不退出或者移交材料的,经业主委员会请求,辖区内公安机关应当给予协助。

  第五十一条        物业服务企业与业主委员会或者新选聘的物业服务企业办理交接的,交接各方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认,并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方顾问与评估机构协助现场查验。

  因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。

  第五十二条        市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,制定物业服务企业和项目负责人信用管理办法,对物业服务企业、项目负责人实行动态管理,定期对物业服务项目开展专项检查,定期向社会公布信用信息评价结果。

  区物业管理行政主管部门具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、核查和汇总工作。

  街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。

  第五十三条        物业服务企业未按照法律法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的,应当录入物业服务企业信用信息。

  物业服务企业有下列严重失信行为之一的,一年内停止其在本市的市场活动资格,二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目;失信行为改正前,物业管理行政主管部门不予开具诚信证明:

  (一)在物业管理招标投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

  (二)出租、出借、转让资质证书的;

  (三)物业服务合同依法解除或终止后拒不撤出物业管理区域,撤出时未按规定办理交接手续,或者未按规定移交资料,造成物业管理混乱的;

  (四)违反合同约定擅自更换项目负责人的;

  (五)未按规定和合同约定履行房屋安全监管义务,导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的;

  (六)泄露业主信息的;

  (七)对业主、业主委员会成员进行恶意骚扰,采取暴力行为或打击报复的;

  (八)其他违反法律法规规定情形的。

  第五十四条        物业服务项目实行项目负责人责任制。

  物业项目负责人有下列严重失信行为之一的,三年内停止其在本市的物业管理从业资格;失信行为应当录入项目负责人信用信息,同时录入其所属物业服务企业的信用信息:

  (一)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;

  (二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;

  (三)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

  (四)擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的;

  (五)因管理失职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故的;

  (六)被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正的;

  (七)其他损害业主利益情节严重的。

  有前款规定情形之一的,业主可以向街道办事处(镇人民政府)、区物业管理行政主管部门投诉。街道办事处(镇人民政府)、区物业管理行政主管部门应当进行核查,并书面告知业主核查结果。

  第五十五条        业主应当遵守管理规约,按照物业服务合同约定履行义务。

  业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反法律法规、临时管理规约、管理规约等行为,经生效判决或仲裁裁决确认的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

  第五十六条        物业服务企业应当加强对其从业人员的培训,规范服务行为,不得干扰业主自治活动。未经业主大会、业主委员会或者物业管理委员会书面委托,物业服务企业就应当由业主共同决定的管理事项向业主征求意见的结果,对业主不具有约束力。

  物业服务企业应当协助和维护业主自治活动中的正常秩序,出现破坏业主自治活动议事秩序情形的,物业服务企业应当及时劝阻当事人,并保留证据,向公安机关举报。

  第五十七条        物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的,双方应当签订书面委托协议,明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订书面委托协议的,由专业经营单位自行负责相关工作。

  专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。

  第五十八条        提倡物业服务实行酬金制,建立公开、透明、质价相符的物业服务资金管理机制。

  物业服务收费实行酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有。除了合同约定的物业服务企业收取酬金,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

  物业服务收费实行酬金制的,物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询的,物业服务企业应当自收到书面质询之日起七日内书面答复。

  第六章 物业的使用与维护

  第五十九条        业主、物业使用人、装饰装修企业在住宅室内装修工程开工前,应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当告知住宅装饰装修的注意事项和禁止行为。

  第六十条        任何单位和个人应当维护物业管理区域内的设施和环境,禁止下列行为:

  (一)违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约,改变房屋用途;

  (二)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置;

  (三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方;

  (四)违反临时管理规约、管理规约或有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋;

  (五)违法搭建建筑物、构筑物;

  (六)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益;

  (七)损毁树木、绿地;

  (八)违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,超荷载存放物品;

  (九)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;

  (十)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧杂物;

  (十一)制造超过规定标准的噪声、震动或者影响他人采光、通风;

  (十二)在规定区域外停放车辆;

  (十三)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

  (十四)法律、法规、临时管理规约和管理规约禁止的其他行为。

  有前款所列行为之一的,物业服务企业应当及时进行劝阻、制止,并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权依照法律、法规以及临时管理规约、管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报,对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定,对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。

  第六十一条        业主转让或者出租物业时,应当将临时管理规约、管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人,并对物业服务费用的结算作出明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内,将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

  业主可以在临时管理规约、管理规约中规定物业管理区域内单套住房承租的人数以及人均面积标准,但不得低于市人民政府规定的最低人均租住建筑面积标准。

  业主在处分本物业管理区域内不动产时,物业买受人有权要求业主出具交纳物业服务费用的证明。

  第六十二条        建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租,不得设定三年以上的租赁期限。

  车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位或个人。

  划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,建设单位应当结合当期业主停车需求,按照比例划出可供租售的车位、车库,并在物业管理区域内显着位置公示;住宅小区整体交付前,只能向每户业主出售一个车位、车库;住宅小区整体交付后,在确保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下,剩余车位、车库可以按照规定出售。

  第七章 公共收益与维修资金

  第六十三条        业主大会应当建立规范的财务管理制度,住宅专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照财务要求建账并及时入账。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。

  第六十四条        业主对物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的,经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之五十以上且占总人数百分之五十以上的业主提议,业主大会应当依据业主大会议事规则,委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主;审计期间业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

  对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计,应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

  第六十五条        建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前,将首期住宅专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户,并在物业交付使用时向业主收取。

  受让土地的住宅物业配置电梯的,建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前交存电梯、消防等设施设备专项维修资金,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。市物业管理行政主管部门应当根据本市房屋建筑安装成本价格的实际情况,定期公布电梯、消防等设施设备专项维修资金的交存标准。

  第六十六条        本条例施行后的新建住宅项目,建设单位未按照本条例第十七条的规定提出成立业主大会书面报告之前,住宅专项维修资金不得动用,住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新、和改造的,应当由建设单位承担维修责任。

  建设单位已经按照规定提出成立业主大会书面报告但业主大会尚未成立期间,需要动用住宅专项维修资金的,物业服务企业应当提出维修实施方案,由物业所在地社区居(村)民委员会组织征询业主意见,经全体业主依法讨论通过后,由住宅专项维修资金管理部门划转核准的资金。仅涉及部分共有部位的,可提交涉及共有部位的业主依法讨论通过。维修费用经物业管理行政主管部门指定的相关机构审价后,在住宅专项维修资金中列支。

  超过一定额度的维修资金使用项目,应当采取招标投标、审价、监理等方式,保障资金安全。具体办法由市物业管理行政主管部门另行制定。

  第六十七条        住宅专项维修资金的增值收益,除去业主房屋分户滚存资金(利息)和必要管理费外,剩余部分纳入相应物业管理区域住宅专项维修资金统筹分账。符合下列情形的可以优先使用:

  (一)受益人为全体业主的维修项目;

  (二)无法界定受益人的维修项目;

  (三)物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用的项目。

  经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,可以授权业主委员会将住宅专项维修资金利息在规定的额度内,统筹用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备的维修、更新和改造。

  住宅专项维修资金利息和统筹分账的使用额度,应当在管理规约中明确。

  第六十八条        发生下列危及人身安全或者严重影响业主居住生活等紧急情况,需要立即进行维修和更新、改造的,业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居(村)民委员会可以向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请:

  (一)电梯发生故障的;

  (二)外墙墙面有脱落危险的;

  (三)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的。

  住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起五个工作日内完成审核。住宅专项维修资金管理部门应当以书面形式告知申请所需资料,发现提交的申请资料缺项的,要求申请人在二个工作日内一次性补齐,不得以资料不全等理由拒绝受理或拖延审批时间。

  住宅专项维修资金管理部门应当方便快捷地处理应急维修事项,加强监督管理,保障资金安全。具体办法由市物业管理行政主管部门另行制定。

  第八章 监督检查

  第六十九条        本市建立物业管理活动市、区、街道办事处(镇人民政府)三级管理体系,按照属地管理原则开展相关工作。

  第七十条        市物业管理行政主管部门履行下列职责:

  (一)负责全市物业管理活动的统筹和政策研究,建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制;

  (二)建立全市物业行政监管综合管理平台和物业管理行业信用信息平台;

  (三)统筹全市住宅专项维修资金监管工作;

  (四)建立完善分级培训辅导体系,促进业主自治和物业行业技术进步;

  (五)指导、服务和监督各区开展物业管理行政监管工作;

  (六)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议、装饰装修管理服务协议示范文本,会同专业经营单位制定相关委托协议示范文本;

  (七)制定业主大会指导规则、物业服务标准、前期物业管理履约保证金管理办法,首次业主大会筹备经费管理办法、住宅专项维修资金管理办法、第三方顾问与评估管理制度、车位租售管理办法、统一招标投标等配套实施办法;

  (八)法律、法规规定的其他职责。

  第七十一条        区物业管理行政主管部门履行下列职责:

  (一)负责物业管理项目的区域备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案;

  (二)负责前期物业管理项目招标投标管理和住宅专项维修资金使用监管;

  (三)定期开展物业服务质量专项检查,做好物业服务企业及从业人员的信用信息征集、核查和监管工作;

  (四)组织开展辖区内物业管理项目调查,建立相关物业管理档案;

  (五)指导、服务和监督辖区内街道办事处(镇人民政府)调处物业管理矛盾纠纷;

  (六)责令限期改正或者撤销物业管理委员会的违法决定;

  (七)法律、法规规定的其他职责。

  第七十二条        街道办事处(镇人民政府)应当配备专门的物业管理人员,并履行下列职责:

  (一)负责业主委员会备案;

  (二)建立物业管理矛盾投诉调解机制,调解物业管理矛盾纠纷;

  (三)指导、协助和监督辖区业主组织开展业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等自治活动;

  (四)指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

  (五)责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定;

  (六)法律、法规规定的其他职责。

  第七十三条        市、区相关职能部门应当按照各自职责,负责物业管理活动的有关监督检查工作:

  (一)住房和城乡建设行政主管部门负责建设单位履行房屋工程质量、房屋安全、房屋租赁、供水、燃气等监督检查;

  (二)规划行政主管部门负责划分物业管理区域、将住宅改为经营场所、住宅加装电梯的监督检查;

  (三)民政行政主管部门负责业主大会备案等监督检查;

  (四)城市管理行政主管部门负责违法建设、无照经营、乱设摊点、占用和损坏绿地,擅自伐、移、修剪树木等监督检查;

  (五)公安机关负责依法查处小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为,协助开展房屋租赁监督管理工作,并对消防、监控安防、养犬、车辆停放、室内居民噪声超标等开展监督检查;

  (六)特种设备安全监督行政主管部门负责电梯安全运行等监督检查;

  (七)价格行政主管部门负责物业服务收费的监督检查;

  (八)人防行政主管部门负责人防工程设施违法行为监督检查;

  (九)环境保护行政主管部门负责水污染物排放、饮食服务业油烟污染防治、露天烧烤等监督检查。

  第七十四条        街道办事处(镇人民政府)建立的联席会议,协调处理辖区内下列物业管理重大事项:

  (一) 前期物业管理阶段的问题;

  (二)业主委员会不依法履行职责的问题;

  (三)业主委员会换届过程中出现的问题;

  (四)履行物业服务合同中出现的重大问题;

  (五)提前终止物业服务合同的问题;

  (六)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

  (七)需要协调解决的其他问题。

  第九章 法律责任

  第七十五条        违反本条例的行为,法律、行政法规或者江苏省地方法规已有规定的,依照有关规定处理;没有规定的,按照本条例的规定予以处罚。

  本条例规定的行政处罚,属于经国务院或省人民政府批准的城市管理相对集中行政处罚权范围的,由城市管理行政执法部门负责实施。

  第七十六条        第三方顾问与评估机构出具的评估报告具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的,造成当事人损失,尚不构成犯罪的,应当承担相应的赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七十七条        业主委员会有下列情形之一的,由区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期拒不改正的,可以授权街道办事处(镇人民政府)指导、协助所在地的社区居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举新的业主委员会;相关责任人员构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任:

  (一)阻挠、抗拒业主大会行使职权的;

  (二)审计期间弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料的;

  (三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章的;

  (四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉举报人的;

  (五)违反法律、法规规定,严重侵害业主合法权益的。

  业主委员会委员因个人行为造成其他业主合法权益受到侵害的,应承担相应的法律责任。

  第七十八条        建设单位违反本条例规定,有下列情形之一的,由区物业管理行政主管部门责令限期改正;拒不改正的,按照下列规定进行处罚:

  (一)未按照规定交纳首次业主大会会议筹备经费的,处五万元以上十万元以下罚款;

  (二)未按照规定报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料或未移交物业服务相关资料的,处五万元以上十万元以下罚款;

  (三)未按照要求委托第三方顾问与评估机构对物业服务企业履行合同约定的服务标准进行评估的,处五万元以上十万元以下罚款;

  (四)未按照要求交存、补足履约保证金的,处二十万元以上三十万元以下罚款;

  (五)未按照规定配置物业服务用房的,处二十万元以上五十万元以下罚款;

  (六)对业主要求承租的车位、车库只售不租的,处二十万元以上五十万元以下罚款;

  (七)其他违反车位、车库租售规定的,处五万元以上十万元以下罚款,有违法所得的没收违法所得;

  (八)未按照规定交纳住宅专项维修资金的,处应交纳资金百分之十以上百分之三十以下的罚款;

  (九)未按照规定承担住宅维修责任的,处十万元以上三十万元以下罚款。

  第七十九条        物业服务企业违反本条例规定,有下列情形之一的,由区物业管理行政主管部门责令限期改正;拒不改正的,按照下列规定进行处罚:

  (一)未按照要求交存、补足履约保证金的,处二十万元以上三十万元以下罚款;

  (二)未按照规定公示相关信息的,处三万元以上五万元以下罚款。

  第八十条        业主委员会委员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表资格终止,因拒不移交其所使用、保管的文书、财务、印章等档案、资料造成其他业主实际损失的,承担民事赔偿责任。

  第八十一条        业主或者物业使用人违反本条例第六十条第一款规定,有下列情形之一的,由相关行政主管部门按照下列规定进行查处:

  (一)违反第一项规定的,由规划行政主管部门依法查处;

  (二)违反第二项、第三项、第四项规定的,由房产行政主管部门依法查处;

  (三)违反第八项、第九项、第十二项规定的,由公安机关依法查处;

  (四)违反第五项、第六项、第七项、第十三项规定的,由城市管理行政主管部门依法查处;

  (五)违反第十项、第十一项规定的,由环境保护行政主管部门依法查处。

  业主或物业使用人违反本条例第六十条规定,给他人造成损失的,依法承担民事责任。相关利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。

  第八十二条        物业管理行政主管部门、政府相关职能部门、街道办事处(镇人民政府)相关工作人员违反本规定,有下列情形之一的,由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)违法实施行政许可或者行政处罚的;

  (二)未按照规定履行监督检查职责的;

  (三)发现违法行为不及时查处,或者包庇、纵容违法行为的;

  (四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

  第十章 附 则

  第八十三条        本条例中下列用语的含义是指:

  (一)物业,是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地;

  (二)业主,是指房屋所有权登记证书记载的人或房屋买卖合同上记载的物业买受人;

  (三)物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;

  (四)物业服务企业,是指依法取得独立法人资格,具有相应资质,从事物业服务的企业;

  (五)共用部位,是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;

  (六)共用设施设备,是指物业管理区域内由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、机械式停车库、单元防盗门、天线、供电设施、共用照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  第八十四条        对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损,房屋产权单位或者售房单位因客观原因未实施物业管理的老旧住宅小区,市、区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作,制定老旧小区物业管理规划和年度实施计划,完善配套城乡基础设施和公共服务设施,改善老旧住宅小区综合环境,逐步实施物业管理。

  老旧住宅小区的范围由市人民政府确定。

  第八十五条        本条例第二条之外的物业管理及其监督活动参照本条例执行。

  第八十六条        本条例自2016 年 月 日起施行。南京市人民政府2005年12月26日发布的《南京市物业管理办法》同时废止。 

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