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高校家属区物业管理社会化的思考

时间:2017-09-04 浏览次数:204

在深化高校后勤社会化改革的今天,高校后勤市场已高度开放,后勤的保障能力、运行效率、服务质量显著提高,学校从高校办社会的职能中脱开,集中精力办学。但不少高校老家属区仍是学校后勤的沉重负担。本文以南昌大学老家属区推进物业管理社会化工作为例,与同仁共同探讨高校老家属区物业管理社会化推进的难点与解决方案。 

概况

南昌大学青山湖家属区是分为南北两区,共有61栋住房建筑物,252个单元计2384户,住房建筑面积共计1906784平方米,全部实行了房改。住宅区房屋阴沟总长6870米,道路面积68570平方米,水面面积1600平方米,绿化维护总面积78000平方米,绿篱5180平方米,大乔木共计3862棵。此外,家属区内还设有医院、小学、商业店面及6栋学校办公用房。 

现状

南昌大学青山湖家属区大部分住宅建设于上世纪80年代。房改前,住宅为学校所有,教职工缴纳福利租金居住,学校包揽了水电管网维修、绿化养护、基建维修、环境卫生打扫等一切事务的安排与费用。房改后,住宅出售给教职工,教职工无需再缴纳房租,但上述事务仍由学校包揽。

1、住户情况。

家属区有近30%的房改房上市出售,产权所有人非南昌大学教职工。另有20%的房屋进行出租,常住户非南昌大学教职工。

2、管理部门。

学校多个部门共同负担起家属区的管理与维护工作。校保卫部门负责家属区的治安及门禁管理;后勤物业部门负责家属区的环境卫生及绿化管理;后勤基建部门负责房屋维修、道路设施维修;后勤水电部门负责住户水电收费及水电公共设施的维修;另外学校设有家属委员会负责居住人员的社会化管理,履行基层政府职能。

3、人员与资金。

青山湖家属区有保洁人员14名,绿化人员2名,保安人员为35人(家属区有进出口7个),水电维修人员5名,家属委员会6人;如按南昌市最低工资收入计,仅人工费开支就超过150万元。

由于家属区地下水网老化严重,水损严重,水费的回收率不足50%,不足部分由学校补贴,水损每年达80万之多。

仅管房改后住宅已成为个人所有,但一涉及到维修问题,教职工仍习惯找学校;房改时职工上缴的房屋维修基金,由于种种原由,一直未能使用过。房屋漏水、排污管网清通、楼道粉刷、水电管网设施维修与更换等工程的安排和结算,仍由学校后勤基建部门承担。

学校还要经常需配套专项经费来完成省市在社区管理中的评比与改造工作。

仅管学校在家属区投入了大量的人力、物力,但是老旧的家属区管理方法已经不能适应教职工对居住环境的高要求。因此南昌大学尝试着家属区物业管理社会化,也成立了家属区业主委员会,但两次尝试均未能取得成功。

 

为什么推不动家属区物管社会化

 

1、人的因素。

有很多住宅在家属区的职工持有过时的利益观念,认为学校有义务提供低廉甚至是免费的家属区物业服务,对物业管理的有偿服务有抵触。

经测算,如实行物业管理社会化,那么住户需交纳物业费,用于家属区的保洁、保安、维修、绿化,住宅物业费为至少为0.7 元/平米。这与之前职工每月扣1元的卫生费相比,增幅较大,因此抵触的职工较多。

2、资金的因素。

由于建设早,家属区基础设施较差,家属区的水、电、房屋等设施的修整需很大的投入。学校难以从有限的资金中协调出这部分资金。

经调查,南昌大学青山湖家区在实行物业管理社会化前须由学校出面解决完善部分设施有以下几项:

1)安装家属区内的监控设施及智能对讲系统

由于家属区内还设有医院、小学、商业店面及6栋学校办公用房,导致人员出入混杂,难以实现封闭管理,因此防盗问题突出。很必要在家属区内安装监控设施及楼栋智能对讲系统,从物防上控制外来人员进入住宅楼栋。

2)改造家属区水网,实现市政一户一表

家属区水电均由学校总表接出,由于家属区地下水网年久失修,跑冒滴漏严重,水损、线损严重,水费回收率不足50%。实际上学校承担了巨额的水损、线损费用。如果要推进社会化的物业管理,则必须改造老旧管网,安装一户一表。

3)家属区内车辆进出问题和停放管理问题

由于老家属区道路狭窄,又无地下停车场,也无地面停车场。如实现物业管理,则需对家属区内车辆通行和车辆停放进行整体规划,必须改造停车位,解决住户车辆的停放问题。

4)与教学区相关毗邻部位的划分与管理问题

我校南北家属区均与学校教学区毗邻,因此如果要对家属区实行物业管理,必须对这些与教学区共同使用的位置进行划分,明确区域归属管理责任,比如南区西门口至车队门口的这一段路、北区23栋等,如果这些共用的位置不能进行明确的划分,将不利于日后的管理。

上述事项都需经费投入,经测算如按物业管理社会化交接要求,至少要投入改造费用4000万,仅青山湖家属区地下水网改造约3000万,住宅水、电一户一表改造费用约800万。南昌大学教学区(200万平米)物业管理费用全年才2000万元,因此学校要协调出如此大额的费用,难度不小。 

 

如何解决家属区的管理问题
 

随着学校后勤管理体制改革的深化,原来那种福利型的“物业管理”将会逐渐消失,住宅区物业管理的社会化、商业化是一种发展趋势,高校教职只能顺应趋势发展。同时高校也要为实现老家属区物业管理社会化创造条件。

1、分步改善家属区的公共基础设施建设。学校应制定家属区物业管理工作推进计划,分步分区安排经费改善老家属区公共基础设施,最终达到物业管理社会化工作接管的基本要求。

2、成立业主委员会,自主管理家属区事务。业委会经住户推选,代表业主管理区域内的公共空间和公共设施。学校后勤部门应逐步将家属区的具体事务交由业委会管理,由业委会考核现行家属区服务提供者的服务质量,与市房管理部门协调、办理房屋维修基金等事项,提前演练物业管理社会化的管理模式。

3、学校要加强与职工的沟通与交流,加强对国家政策法规的宣传,如《物权法》明确指出业主在维护自已享受权利的同时必须履行付酬的义务。通过有效的沟通、宣传,转变职工的陈旧观念,使他们接受家属区房改后物业有偿服务是必然趋势,认识到启动家属物业管理社会化工作也是高校后勤社会化改革的一项内容。

4、在短期内无法实现物业管理社会化的前提下,可尝试家属区的社区化管理,将高校家属区与其他纯居民社区一样,纳入当地政府社会化管理范围。据了解,政府在积极推进国有企业改革时,不少国企职工生活区成立了社区居委会,纳入当地政府社会化管理。随着房改房上市交易增多,实际上,学校家属区的非本校职工的社会人员住户越来越多,学校没有义务让他们享受教职工的福利待遇。况且南昌大学家属区已有家属委员会,除经费由学校承担外,他们一直在当地基层政府指导下开展社会事务管理工作,应该说有实行社区管理的好基础。

尽管推进高校家属区物业管理社会化是件很困难的事情,但其根本目的是为了提升学校办学的管理与服务水平,是为了维护广大教职工的根本利益,相信会得到全校教职工的理解、支持、参与,最终取得成功。

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